Como determinar o valor de um imóvel?

Quando vemos o mercado imobiliário, ouvimos falar sobre o “boom dos imóveis” ou sobre a gentrificação, surgem algumas questões relativas ao mercado imobiliário. A principal delas é no que se refere ao valor de compra e venda de um imóvel.

Claro que o proprietário pode vender seu imóvel por qualquer valor. Entretanto, é preciso ter um cuidado especial, nessa parte, pois o cálculo de preço de um bem é determinado por uma tabela de referência chamada conhecida como valor venal.

Quem determina os preços é o poder público. E mesmo nesse caso, não se trata de um “achismo”. Há uma série de preços, que são somados, levando ao custo daquele imóvel, considerando, inclusive, as margens do resultado.

Trata-se da fórmula:

V = A . VR . I . P . TR

Onde “A” é a área (metragem); “VR” é a valor residencial, que varia de município para município; “I” é a idade; “P” é a posição (localização) e “TR” a tipologia de residência (o uso que se faz dela).

Mas afinal, o que determina os valores dessas letras? Como um corretor avalia uma casa ou apartamento a partir delas?

Veja os determinantes de preços abaixo.

 

1.     Valor de Mercado do Imóvel:

O valor de mercado é um preço de imóveis similares ao que está sendo avaliado, e aqui entram questões específicas.

A localização pode fazer uma residência ficar mais ou menos cara. Por exemplo, a proximidade com escolas, hospitais e afins valoriza. Já a falta segurança e urbanização do bairro desvalorizam.

Então, pensando na residência em si, questões de tamanho e layout também são determinantes. Entram aqui coisas como área construída, quartos, banheiros, garagem e outras comodidades (piscina, quadra, quintal etc.).

Além disso, o estado de conservação é fundamental. Casas e apartamentos que necessitem de reparos, ou que tenham sido reparados de forma tosca perdem seu valor de mercado.

 

2.     Documentação do Imóvel:

A documentação de um imóvel tem um custo administrativo, que é somado ao valor total. Esses documentos podem incluir o título de propriedade, certidões negativas, plantas e alvarás, dentre outros.

O titulo de propriedade e as certidões negativas dizem respeito às condições legais e pendências jurídicas, financeiras e arquiteturais do imóvel.

Já as plantas e alvarás são documentos que comprovam a adequação do imóvel à legislação municipal vigente.

 

3.     Condições Contratuais:

As condições do contrato de compra e venda ou locação podem trazer variações de valor, a fim de que ambas as partes sejam contempladas.

Essas variações incluem negociação de preços, condições de pagamento, prazos de entrega, cláusulas contratuais, dentre outros.

 

4.     Mercado Imobiliário:

As tendências do mercado imobiliário também fazem os preços variarem. Os famosos “booms” do mercado podem fazer os preços de novas construções dispararem, mas, se o mercado não acompanha (falta de compradores e locatários), há uma estagnação e queda.

 

5.     Custos Adicionais:

Custos como assessoria jurídica, comissões de corretores e imobiliárias e a taxas como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) também entram no cálculo.